La questione su chi debba sostenere i costi della tinteggiatura delle scale condominiali è tra le più frequenti nelle assemblee e nei rapporti tra proprietari ed inquilini. Questo intervento, cruciale per il decoro e la manutenzione delle parti comuni degli edifici, pone spesso dubbi interpretativi, anche alla luce delle continue evoluzioni normative e delle prassi consolidate nei contratti di locazione. Analizzare con precisione quando la spesa spetti al proprietario e quando ricada invece sull’inquilino richiede di passare in rassegna legislazione, giurisprudenza e accordi di settore.
La normativa base e la suddivisione delle parti comuni
Le scale condominiali sono per definizione una parte comune dell’edificio, cioè un insieme di spazi utilizzati da tutti i condomini e disciplinati dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile. Qualsiasi intervento di manutenzione sulle scale rientra nelle competenze dell’assemblea condominiale e la relativa spesa è ripartita secondo criteri ben definiti: metà in base ai millesimi di proprietà, e metà in proporzione all’altezza del piano su cui si trova ciascuna unità immobiliare. Questo significa che già tra i soli proprietari la ripartizione della spesa segue regole precise, a prescindere dal fatto che gli appartamenti siano occupati da conduttori o meno.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: le differenze cruciali
La tinteggiatura delle scale, ai fini della ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, va classificata tra gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. La distinzione è fondamentale:
- La manutenzione ordinaria comprende tutte quelle opere rivolte a conservare nel tempo l’efficienza e il decoro della struttura, senza modificarne la destinazione o la funzionalità. Dipingere periodicamente le pareti delle scale rientra in questa categoria, salvo che ciò sia conseguenza di danni maggiori, come riparazioni murarie straordinarie o ristrutturazioni complete.
- La manutenzione straordinaria si riferisce invece a tutte quelle opere che vanno oltre la semplice conservazione, come per esempio il rifacimento integrale delle scale, interventi strutturali, sostituzioni di materiali o realizzazione di nuove finiture in seguito a danni importanti.
Secondo la normativa e le tabelle di ripartizione concordate a livello nazionale (come quelle tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat), la spesa per la manutenzione ordinaria delle parti comuni, tra cui la tinteggiatura delle scale, ricade sull’inquilino (conduttore), salvo diverso accordo nel contratto di locazione. Se però la tinteggiatura si accompagna a lavori più consistenti di manutenzione straordinaria, la spesa spetterà al proprietario (locatore).
Il ruolo del contratto di locazione e accordi tra le parti
È sempre consigliabile consultare attentamente il proprio contratto di affitto, dove possono essere previste clausole specifiche su chi debba sostenere determinati costi. In assenza di accordi diversi, si applicano i criteri generali sopra riportati. Le tabelle di ripartizione rappresentano oggi il punto di riferimento più diffuso nei rapporti tra proprietario e inquilino, specialmente negli immobili ad uso residenziale. In particolare, la tabella registrata presso l’Agenzia delle entrate nel maggio 2014 è spesso usata come modello per risolvere dubbi e controversie, anche se formalmente non ha valore di legge ma di prassi consolidata.
Tali tabelle specificano in modo dettagliato che:
- L’inquilino è tenuto a sopportare, oltre alle spese per la manutenzione ordinaria della propria unità, anche quelle relative alle parti comuni (scale, corrimano, ringhiere, cortili etc.) se riconducibili a interventi di routine e non straordinari.
- Il proprietario, invece, sarà responsabile di tutte le spese di entità maggiore, cioè tutto ciò che modifica o migliora le caratteristiche essenziali delle parti comuni.
In caso di manutenzione mista (per esempio, tinteggiatura nel contesto di rifacimento di muri o linee impiantistiche), le spese devono essere divise secondo la natura delle opere: l’inquilino paga la parte ordinaria, il proprietario quella straordinaria.
Delibera condominiale e modalità di ripartizione delle spese
La decisione di procedere alla tinteggiatura delle scale condominiali richiede una delibera dell’assemblea, che stabilisce anche il preventivo di spesa e l’impresa incaricata. L’amministratore di condominio, una volta effettuata la suddivisione tra i condomini, addebiterà quanto dovuto a ciascun proprietario secondo i criteri illustrati dal codice civile.
Il proprietario, a sua volta, potrà rivalersi sull’inquilino per la quota a questi spettante, previa richiesta di pagamento con la relativa documentazione. È sempre consigliabile che le parti si confrontino prima dell’avvio dei lavori, per prevenire malintesi o contestazioni sui rimborsi.
È importante chiarire che l’inquilino è tenuto a partecipare alle spese solo durante la durata effettiva della locazione. Se la tinteggiatura avviene quando l’appartamento è sfitto, le spese restano interamente a carico del proprietario fino al momento di una nuova locazione.
Questioni frequenti e casi particolari
Negli ultimi anni, alcuni edifici hanno affrontato situazioni particolari, come la necessità di tinteggiatura straordinaria dovuta a danni causati da infiltrazioni, incendi, lavori di ristrutturazione pesante, o da utilizzi impropri degli spazi comuni. In tutte queste circostanze, se la tinteggiatura rappresenta il completamento di un intervento straordinario, la spesa compete al proprietario, come per ogni altra opera che va a risolvere problemi strutturali e non di semplice usura o decoro.
Un ulteriore elemento di rilievo è rappresentato dalla presenza di detrazioni fiscali o agevolazioni relative a interventi su parti comuni. Nel 2025, ad esempio, alcune agevolazioni possono ridurre il carico fiscale sia per i proprietari sia, indirettamente, per gli inquilini, a seconda di come il costo venga formalmente attribuito. Tuttavia, il diritto ad usufruire di tali bonus deve essere oggetto di valutazione caso per caso, a seconda della qualifica di chi effettua e sostiene la spesa.
Un tema particolare sorge se il contratto di locazione prevede clausole difformi da quelle delle tabelle nazionali o se vi siano accordi interni al condominio: in questi casi, vale sempre quanto liberamente deciso dalle parti, purché non violi norme inderogabili di legge.
Esempio pratico di ripartizione della tinteggiatura
Immaginiamo un condominio deciso a rinfrescare le pareti delle scale, con un costo totale di 2000 euro. L’amministratore divide l’importo secondo i millesimi di proprietà e l’altezza della singola unità rispetto al piano terra. Il proprietario dell’appartamento dato in affitto riceve la contestazione della quota spettante (ad esempio, 100 euro). Se la tinteggiatura è ordinaria, questa somma verrà chiesta all’inquilino, che dovrà rimborsare o pagare direttamente la spesa. Se invece si tratta di tinteggiatura straordinaria, il pagamento resta a carico del proprietario, senza possibilità di rivalsa verso l’inquilino.
Conclusioni in termini di responsabilità e migliori pratiche
La tinteggiatura delle scale condominiali rappresenta una delle classiche spese da parte comune e la sua attribuzione tra proprietario e inquilino dipende in primo luogo dalla natura dei lavori (ordinaria o straordinaria), salve diverse previsioni contrattuali.
Per evitare controversie, è fondamentale:
- Verificare la natura dell’intervento con chiarezza, chiedendo eventualmente supporto all’amministratore di condominio.
- Controllare le clausole del contratto di affitto e le tabelle allegate.
- Comunicare tempestivamente tra proprietario e inquilino su decisioni assembleari e ripartizione delle spese.
- Richiedere sempre le ricevute e la documentazione che giustifichi la tipologia di spesa e la corretta imputazione della stessa.
Così facendo, si tutela non solo il decoro e la funzionalità delle parti comuni, ma anche il corretto svolgimento del rapporto locativo, riducendo conflitti e incomprensioni sul fronte delle spese condominiali.
